Можно ли разделить здание или золото на маленькие доли через блокчейн? Чем токенизированные ценные бумаги (STO) отличаются от монеты SASEUL (SL)

Да, это становится возможным. Когда что-то дорогое, например здание или золото, делят на маленькие доли для многих владельцев, это называют долевыми инвестициями. А ценная бумага, в которой такие доли записаны в блокчейн (книгу записей, копии которой хранят многие), — это токенизированная ценная бумага (STO).

В Корее закон об этой системе прошёл пленарное заседание парламента (Национального собрания) 15 января 2026 года. Комиссия по финансовым услугам Кореи (FSC) сообщила, что он должен вступить в силу 4 февраля 2027 года.

Что мешало до изменения закона?

В законе не было системы, чтобы многие люди покупали и продавали такие доли. Целое здание слишком дорого для одного человека. Если много людей складываются и делят его, нужно записывать, у кого сколько долей, и нужно место, где доли покупают и продают.

В объявлении от 6 февраля 2023 года FSC сказала, что такие доли по закону могут считаться ценными бумагами. Но в тогдашнем законе не было системы, чтобы многие люди торговали такими бумагами. Поэтому, как написала Комиссия, торговать ими внутри регулируемой системы было трудно.

Что меняется, если делать это на блокчейне?

Записи о том, у кого сколько долей, хранятся не на компьютере одной компании. Несколько организаций держат одну и ту же книгу записей. То, что туда записано, трудно потом тихо изменить. Если книга поменяется только в одном месте, она перестанет сходиться с остальными, и это вскроется.

В законе это тоже записано. По документу FSC от 15 января 2026 года, обновлённый закон об электронных ценных бумагах определяет эту книгу как «книгу записей, защищённую от несанкционированного удаления и последующего изменения».

Правда, войти в эту книгу может не каждый. Вместе с объявлением FSC 4 сентября 2026 года опубликовали руководство по стандартам книги записей. Его подготовил Корейский депозитарий ценных бумаг (организация в Корее, которая ведёт записи о ценных бумагах). Руководство ограничивает круг тех, кто ведёт книгу вместе, депозитарием и такими организациями, как брокерские компании. Счета инвесторов открываются у организаций, ведущих счета, например у брокерских компаний.

Чем токенизированные ценные бумаги отличаются от монеты SASEUL (SL)?

Токенизированная ценная бумага — это право, которое закон считает ценной бумагой, помещённое в книгу записей на блокчейне. В объявлении 2023 года FSC сравнила ценную бумагу с едой, а форму книги записей — с тарелкой. Даже если тарелка другая, еда остаётся ценной бумагой, поэтому к ней применяются те же правила: обязанность раскрывать информацию инвесторам, лицензия на деятельность и так далее.

Официальная документация SASEUL говорит, что SL появляется только через майнинг и что за внесение транзакции в книгу записей платят комиссию в SL. В описании проекта на CoinMarketCap сказано, что заранее проданной доли и доли для команды нет. Это не монета, которую компания выпустила и продала как ценную бумагу, как бывает с токенизированными ценными бумагами. Отдельных решений финансовых регуляторов насчёт SL я не нашёл.

При этом в книге записей SASEUL любой может создать свой новый токен. В официальном GitHub есть примеры контрактов для создания токена, а объявление от 9 сентября 2022 года (№13) тоже касалось стоимости выпуска токенов. Созданный так токен не становится автоматически токенизированной ценной бумагой в смысле закона. В Корее токенизированную ценную бумагу нужно записывать в книгу записей, которая отвечает требованиям Корейского депозитария ценных бумаг (участвуют только депозитарий и организации, ведущие счета, например брокерские компании, и не создаются монеты для комиссий). Поэтому она не подходит к книге записей SASEUL, куда любой может войти через майнинг и где комиссию платят в SL.

В объявлении 2023 года написано, что ценная это бумага или нет, решают в каждом случае отдельно, по реальному содержанию права. И что ответственность за это решение и за соблюдение правил для ценных бумаг лежит на том, кто их выпускает или с ними работает.

Кто-нибудь уже пробовал?

С недвижимостью да. 18 декабря 2019 года FSC признала сервис Kasa Korea по бенефициарным сертификатам на недвижимость на основе блокчейна инновационной финансовой услугой. Это программа в Корее, которая позволяет на определённый срок испытывать новую финансовую услугу с частично ослабленными правилами (регуляторная песочница).

По документу FSC от 13 февраля 2026 года, с 2019 по 2024 год такое исключение для долевых инвестиций получили 6 компаний. В недвижимости это Kasa Korea (запуск в сентябре 2020), Lucentblock (запуск в апреле 2022) и Fundblock Global (запуск в июне 2022). Были также музыкальные авторские отчисления, кредитные требования и авиадвигатели.

С произведениями искусства путь немного другой. В документе FSC за январь 2026 года сказано, что выпускаются ценные бумаги, делящие на доли бизнес с произведениями искусства и корейской говядиной ханву.

13 декабря 2023 года FSC дала Корейской бирже исключение, позволяющее открыть рынок ценных бумаг долевых инвестиций, например в искусство и авторские права. В документе от 4 сентября 2026 года сказано только, что Корейская биржа может открыть этот рынок, если понадобится.

Золото уже покупают и продают маленькими долями и без блокчейна. Рынок золота Корейской биржи открылся 24 марта 2014 года, и торговать на нём можно единицами по 1g. Объявлений о том, что финансовые регуляторы одобрили продукт, делящий золото на токенизированные ценные бумаги, я не нашёл.

Проект поправок к подзаконному акту с подробными правилами я не нашёл в списке пресс-релизов FSC на 29 сентября 2026 года. По сообщениям прессы, 2 внебиржевые площадки подали заявки на окончательное одобрение в FSC и Службу финансового надзора 10 августа 2026 года. До 30 сентября 2026 года в пресс-релизах FSC и Службы финансового надзора объявления об окончательном одобрении не было.

На что обратить внимание?

Токенизированные ценные бумаги тоже являются инвестицией. Если здание подешевеет или бизнес пойдёт плохо, можно потерять деньги. Книга записей на блокчейне охраняет только запись о том, у кого сколько долей. Цену здания она не охраняет.

Продать, когда захочется, сразу может не получиться. По документу FSC за февраль 2026 года, через каналы перепродажи 4 компаний с исключением, которые запустили сервис, за весь 2024 год прошло в сумме около 14.5 миллиарда вон (KRW), если считать по стороне покупки. FSC назвала это маленьким рынком.

6 компаний, названных выше, это все, кто получил исключение. А 4 компании из них, по тому же документу, запустили сервис.

Дальше доли будут торговаться на внебиржевых площадках (местах вне фондовой биржи, где покупают и продают доли; к SASEUL они отношения не имеют). FSC сообщила, что для обычных инвесторов сумма покупок за год минус сумма продаж не должна превышать 100 миллионов вон (KRW) на каждой площадке.

Если с самого начала записано неправильно, книга так и останется неправильной. Существует ли здание на самом деле и верен ли договор, должны проверять люди и организации за пределами книги записей.

И если положить что-то на любой блокчейн, это ещё не станет токенизированной ценной бумагой. Руководство депозитария по стандартам книги записей (сентябрь 2026) запрещает при обработке записей о ценных бумагах создавать новые монеты для комиссий или передавать их друг другу. FSC сказала, что посредничество с токенизированными ценными бумагами без лицензии нарушает закон.

Что за блокчейн SASEUL, смотрите в основных сведениях о SASEUL, а для чего монета SASEUL используется сейчас — в статье Для чего нужна монета SASEUL (SL)?. Про подписи 6 из 9 рассказано в статье Две книги записей SASEUL.

Источники

• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · План по выстраиванию правил выпуска и обращения токенизированных ценных бумаг (Security Token) (на корейском) · 2023-02-06, проверено 2026-09-29 (сравнение с едой и тарелкой, принцип определения ценной бумаги)
• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · Поправки к закону об электронных ценных бумагах и закону о рынках капитала для введения токенизированных ценных бумаг и обращения инвестиционно-договорных ценных бумаг приняты парламентом (на корейском) · 2026-01-15, проверено 2026-09-29 (определение распределённой книги записей, вступление в силу через 1 год после обнародования, посредничество без лицензии нарушает закон, выпуск бумаг на искусство и ханву)
• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · Объявлено направление политики по токенизированным ценным бумагам (3-е заседание совместного совета государства и бизнеса) (на корейском) · 2026-09-04, проверено 2026-09-29 (поправки в феврале, вступление в силу 2027-02-04, годовой лимит чистых покупок 100 миллионов вон на площадку, Корейская биржа может открыть рынок)
• Корейский депозитарий ценных бумаг · Руководство по стандартным требованиям к распределённой книге записей токенизированных ценных бумаг (приложение 3 к пресс-релизу FSC от 4 сентября, PDF) (на корейском) · проверено 2026-09-29 (стр. 14: ограничение участников, стр. 31: запрет криптоактивов для комиссий)
• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · Предварительное одобрение внебиржевого посредничества с бенефициарными сертификатами (внебиржевые площадки долевых инвестиций) (на корейском) · 2026-02-13, проверено 2026-09-29 (таблица 6 компаний с исключением, оборот за 2024 год около 14.5 миллиарда вон, по сумме покупок)
• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · 18 декабря FSC признала 9 инновационных финансовых услуг (на корейском) · опубликовано 2019-12-19, проверено 2026-09-29 (платформа Kasa Korea для оборота долей недвижимости на распределённой книге записей)
• Комиссия по финансовым услугам Кореи, пресс-релиз · Новое признание инновационной финансовой услугой: открытие биржевого рынка новых ценных бумаг долевых инвестиций (на корейском) · 2023-12-13, проверено 2026-09-29
• Комиссия по финансовым услугам Кореи · Открытие спотового рынка золота (рынок золота KRX) и начало торгов (на корейском) · 2014-03-24, проверено 2026-09-29 (торговля единицами по 1g)
• Korea Financial Times (한국금융신문) · KDX и консорциум NXT подали заявки на окончательное одобрение внебиржевых площадок долевых инвестиций (на корейском) · 2026-08-11, проверено 2026-09-30 (заявки поданы 10 августа)
• Korea Financial Times (한국금융신문) · Запущена компания Nexchange, готовящая внебиржевую площадку долевых инвестиций, первый глава Чон Ю Син (на корейском) · 2026-09-29, проверено 2026-09-30 (вместе с KDX проходит проверку для окончательного одобрения)
• SASEUL Docs · SL · версия от 2025-04-09, проверено 2026-09-29 (комиссию платят в SL)
• SASEUL Docs · Node Overview · обновлено 2026-03-09, проверено 2026-09-30 (SL появляется только через майнинг)
• CoinMarketCap · О SASEUL (About SASEUL) · описание от самого проекта, проверено 2026-09-29 и 2026-09-30 (подписи 6 из 9, монету не продавали, доли команды нет)
• SASEUL GitHub · sample-contracts · проверено 2026-09-30 (примеры контрактов токена в example/token, инструмент выпуска токена tools/token-mint)
• Официальное объявление SASEUL в Telegram №13 · версия 2.1.2, план стоимости выпуска токенов · 2022-09-09, проверено 2026-09-30

7 документов Комиссии по финансовым услугам и приложенное руководство, официальную документацию SASEUL и описание на CoinMarketCap я открыл и проверил напрямую 29 сентября 2026 года. 30 сентября 2026 года я дополнительно проверил официальную документацию SASEUL (Node Overview), примеры в официальном GitHub, объявление №13, 2 статьи о внебиржевых площадках и поиск по пресс-релизам FSC и Службы финансового надзора.