건물이나 금을 블록체인으로 잘게 나눠 가질 수 있나요? 토큰증권(STO)과 사슬(SASEUL) 코인은 뭐가 다른가요
건물이나 금을 블록체인으로 잘게 나눠 가질 수 있나요?
법은 통과됐고, 2027년 2월부터 증권으로 할 수 있게 돼요
2019년 12월
부동산 조각투자, 규제 특례 지정 (서비스는 2020년 9월 시작)
2023년 2월
금융위원회, 토큰증권 방향 발표
2026년 1월 15일
관련 법 국회 본회의 통과
2027년 2월 4일
법 시행 예정
네, 할 수 있게 되는 중이에요. 건물이나 금 같은 비싼 물건을 잘게 나눠 여럿이 갖는 것을 조각투자라고 불러요. 이 조각을 블록체인(여럿이 같이 들고 있는 장부)에 적은 증권이 토큰증권(STO)이에요.
한국에서는 이 제도를 담은 법이 2026년 1월 15일 국회 본회의를 통과했어요. 한국 금융위원회는 2027년 2월 4일 시행 예정이라고 밝혔어요.
법이 바뀌기 전에는 무엇이 불편했나요?
조각을 여럿이 사고팔 제도가 법에 없었어요. 건물 한 채는 한 사람이 사기에 너무 비싸요. 여럿이 돈을 모아 나눠 가지면 누가 몇 조각을 가졌는지 적고, 조각을 사고팔 곳이 있어야 해요.
금융위원회는 2023년 2월 6일 발표에서, 이런 조각은 법에서 증권에 해당할 수 있다고 했어요. 그런데 당시 법에는 이런 증권을 여럿이 사고파는 제도가 없었어요. 그래서 제도권 안에서 거래하기 어렵다고 적었어요.
블록체인으로 하면 무엇이 달라지나요?
누가 몇 조각을 가졌는지를 한 회사 컴퓨터가 아니라 여러 기관이 같은 장부로 나눠 들어요. 한 번 적힌 기록은 뒤에 몰래 고치기 어려워요. 한 곳 장부만 바뀌면 다른 곳 장부와 맞지 않아 드러나요.
법도 이 점을 적었어요. 2026년 1월 15일 금융위원회 자료를 보면, 개정된 전자증권법은 이 장부를 "무단 삭제 및 사후적 변경으로부터 보호되는 장부"로 정의해요.
다만 누구나 장부에 들어오는 방식은 아니에요. 2026년 9월 4일 금융위원회 발표 때 함께 공개된 장부 기준 안내서는 한국예탁결제원(증권 기록을 맡아 관리하는 기관)이 만들었어요. 이 안내서는 장부를 같이 관리하는 곳을 예탁결제원과 증권사 같은 곳으로 제한해요. 투자자의 계좌는 증권사 같은 계좌 관리 기관에 열려요.
토큰증권과 사슬코인(SL)은 무엇이 다른가요?
토큰증권은 법이 증권으로 보는 권리를 블록체인 장부에 담은 거예요. 금융위원회는 2023년 발표에서 증권을 음식, 장부 형태를 그릇에 비유했어요. 그릇이 바뀌어도 증권이라는 음식은 그대로라서, 투자자에게 정보를 알리는 의무, 영업 허가 같은 증권 규칙이 똑같이 붙어요.
| 견줘 본 것 | 토큰증권 | 사슬코인(SL) |
|---|---|---|
| 어떻게 생기나 | 회사가 증권으로 발행해 투자자에게 팔아요 | SL은 채굴로만 생겨요 (사슬 위에 따로 토큰을 만들 수는 있어요) |
| 법에서 보는 것 | 증권 | 금융당국이 따로 판단한 자료는 찾지 못함 |
| 쓰임 | 건물·사업에서 나온 몫을 받는 권리 등 | 사슬 장부에 거래를 올릴 때 수수료로 냄 (낸 수수료는 검증인 몫으로 감) |
| 장부를 같이 드는 곳 | 예탁결제원, 증권사 등 | 채굴에 참여한 컴퓨터 |
사슬 공식 문서는 SL이 채굴로만 생기고, 장부에 거래를 올릴 때 SL로 수수료를 낸다고 설명해요. 프로젝트 소개(CoinMarketCap)에는 미리 팔거나 팀에 나눠 준 몫이 없다고 적혀 있어요. 토큰증권처럼 회사가 증권으로 발행해 판 코인이 아니에요. 금융당국이 SL을 두고 따로 판단한 자료는 찾지 못했어요.
다만 사슬 장부 위에서는 누구나 자기 토큰을 새로 만들 수 있어요. 공식 GitHub에 토큰을 만드는 예제 계약이 있고, 2022년 9월 9일 공지(#13)도 토큰 발행 비용을 다뤘어요. 그렇게 만든 토큰이 곧 법에서 말하는 토큰증권이 되는 것은 아니에요. 한국에서 토큰증권은 예탁결제원 기준에 맞는 장부(예탁결제원과 증권사 같은 계좌 관리 기관만 참여하고, 수수료용 코인을 만들지 않는 장부)에 적어야 해요. 그래서 누구나 채굴로 참여하고 SL로 수수료를 내는 사슬 장부와는 맞지 않아요.
2023년 발표에는 증권인지 아닌지는 권리의 실제 내용을 보고 사안마다 따진다고 적혀 있어요. 그 판단과 증권 규칙을 지킬 책임은 발행하거나 다루는 쪽에 있다고 했어요.
실제로 해 본 곳이 있나요?
부동산은 있어요. 금융위원회는 2019년 12월 18일 카사코리아의 블록체인 기반 부동산 수익증권 서비스를 혁신금융서비스로 지정했어요. 혁신금융서비스는 새 금융 서비스를 정해진 기간 동안 규제 일부를 풀어 시험하게 하는 제도예요(규제 샌드박스).
2026년 2월 13일 금융위원회 자료에 따르면 2019년부터 2024년까지 조각투자로 이 특례를 받은 곳은 6곳이에요. 부동산은 카사코리아(2020년 9월 개시), 루센트블록(2022년 4월 개시), 펀드블록글로벌(2022년 6월 개시)이 있어요. 음원, 대출채권, 항공기 엔진도 있어요.
미술품은 길이 조금 달라요. 2026년 1월 금융위원회 자료에는 미술품과 한우 사업을 나눈 증권이 발행되고 있다고 나와요.
금융위원회는 2023년 12월 13일 한국거래소에 미술품·저작권 같은 조각투자 증권 시장을 열 수 있게 특례를 줬어요. 2026년 9월 4일 자료에는 한국거래소가 필요하면 이 시장을 열 수 있다고만 적혀 있어요.
금은 블록체인 없이 이미 잘게 사고팔아요. 한국거래소 금시장은 2014년 3월 24일 문을 열었고, 1g 단위로 거래하게 했어요. 금을 토큰증권으로 나눈 상품을 금융당국이 허가했다는 발표는 찾지 못했어요.
| 날짜 | 있었던 일 (금융위원회 자료) |
|---|---|
| 2023년 2월 6일 | 토큰증권 발행·유통 방향 발표 |
| 2026년 1월 15일 | 전자증권법·자본시장법 개정안 국회 본회의 통과 |
| 2026년 2월 | 개정 전자증권법 공포 |
| 2026년 2월 13일 | 조각투자 장외거래소 2곳 예비인가 (건물 조각 같은 조각투자 증권을 사고파는 곳, 사슬과는 관계없음) |
| 2026년 9월 4일 | 토큰증권 정책방향 발표 |
| 2027년 2월 4일 | 법 시행 예정 |
세부 규칙을 담은 시행령 개정안은 2026년 9월 29일 금융위원회 보도자료 목록에서 찾지 못했어요. 장외거래소 2곳은 2026년 8월 10일 금융위원회와 금융감독원에 본인가를 신청했다고 기사에 나와요. 2026년 9월 30일까지 금융위원회·금융감독원 보도자료에 본인가 발표는 없었어요.
무엇을 조심해야 하나요?
토큰증권도 투자예요. 건물 값이 떨어지거나 사업이 잘 안되면 돈을 잃을 수 있어요. 블록체인 장부는 누가 몇 조각을 가졌는지만 지켜 줄 뿐, 건물 값을 지켜 주지는 않아요.
팔고 싶을 때 바로 못 팔 수도 있어요. 2026년 2월 금융위원회 자료를 보면, 서비스를 연 특례 4곳의 되파는 창구(유통채널)에서 2024년 한 해 동안 거래된 금액은 산 쪽 기준으로 모두 합쳐 약 145억 원이었어요. 금융위원회는 이를 작은 시장이라고 적었어요.
앞에 나온 6곳은 특례를 받은 곳 모두이고, 4곳은 같은 자료가 그중 서비스를 열었다고 적은 곳이에요.
앞으로 조각은 장외거래소(증권거래소 밖에서 조각을 사고파는 곳으로, 사슬과는 관계없어요)에서 거래돼요. 금융위원회는 일반 투자자가 한 해에 산 금액에서 판 금액을 뺀 값이 거래소마다 1억 원을 넘지 않게 정한다고 했어요.
처음 적은 내용이 틀리면 장부도 틀린 채로 남아요. 건물이 정말 있는지, 계약이 맞는지는 장부 밖에서 사람과 기관이 확인해야 해요.
아무 블록체인에나 올린다고 토큰증권이 되지도 않아요. 예탁결제원 장부 기준 안내서(2026년 9월)는 증권 기록을 처리하면서 수수료용 코인을 새로 만들거나 주고받는 것을 금지해요. 금융위원회는 인가 없이 토큰증권 중개 영업을 하면 법 위반이라고 했어요.
사슬이 어떤 블록체인인지는 사슬 기본 정보에, 사슬코인이 지금 어디에 쓰이는지는 사슬코인(SL)은 어디에 쓰나요?에 있어요. 9자리 중 6자리 서명은 사슬 두 장부 구조에 있어요.
참고한 곳
- 금융위원회 보도자료 · 토큰 증권(Security Token) 발행·유통 규율체계 정비방안 · 2023-02-06, 2026-09-29 확인 (증권·그릇 비유, 증권 판단 원칙)
- 금융위원회 보도자료 · 토큰증권 도입 및 투자계약증권 유통을 위한 「전자증권법」·「자본시장법」 개정안 국회 본회의 통과 · 2026-01-15, 2026-09-29 확인 (분산원장 정의, 공포 1년 뒤 시행, 인가 없는 중개는 법 위반, 미술품·한우 증권 발행)
- 금융위원회 보도자료 · 토큰증권 정책방향 발표 (민·관 합동 토큰증권 협의체 3차회의) · 2026-09-04, 2026-09-29 확인 (2월 개정, 2027-02-04 시행 예정, 장외거래소 연간 순매수 한도 1억 원, 한국거래소 시장 개설 가능)
- 한국예탁결제원 · 토큰증권 분산원장 표준요건 가이드라인 (금융위원회 9월 4일 보도자료 별첨3, PDF) · 2026-09-29 확인 (14쪽 참여자 제한, 31쪽 수수료용 가상자산 금지)
- 금융위원회 보도자료 · 수익증권 장외거래중개업(조각투자 장외거래소) 예비인가 · 2026-02-13, 2026-09-29 확인 (특례 6곳 표, 2024년 유통 거래액 약 145억 원, 매수액 기준)
- 금융위원회 보도자료 · 12월 18일 금융위원회, 혁신금융서비스 9건 지정 · 2019-12-19 게시, 2026-09-29 확인 (카사코리아 분산원장 기반 부동산 유동화 유통 플랫폼)
- 금융위원회 보도자료 · 조각투자 방식 신종증권 장내시장 개설 혁신금융서비스 신규 지정 · 2023-12-13, 2026-09-29 확인
- 금융위원회 · 금 현물시장(KRX 금시장) 개장 및 거래 개시 · 2014-03-24, 2026-09-29 확인 (1g 단위 매매)
- 한국금융신문 · KDX·NXT컨소, 조각투자 장외거래소 본인가 신청 · 2026-08-11, 2026-09-30 확인 (8월 10일 본인가 신청서 제출)
- 한국금융신문 · 조각투자 장외거래소 준비법인 '넥스체인지' 출범…초대 대표에 정유신 · 2026-09-29, 2026-09-30 확인 (KDX와 함께 본인가 심사 중)
- SASEUL Docs · SL · 2025-04-09 판, 2026-09-29 확인 (수수료를 SL로 냄)
- SASEUL Docs · Node Overview · 2026-03-09 판, 2026-09-30 확인 (SL은 채굴로만)
- CoinMarketCap · SASEUL 소개(About SASEUL) · 프로젝트 쪽 설명, 2026-09-29·2026-09-30 확인 (9자리 중 6자리 서명, 판 적 없고 팀 몫 없음)
- SASEUL GitHub · sample-contracts · 2026-09-30 확인 (토큰 예제 계약 example/token, 토큰 발행 도구 tools/token-mint)
- 사슬 공식 텔레그램 공지 #13 · 2.1.2 버전, 토큰 발행 비용 계획 · 2022-09-09, 2026-09-30 확인
금융위원회 자료 7건과 별첨 안내서, 사슬 공식 문서, CoinMarketCap 소개를 2026년 9월 29일에 직접 열어 확인했어요. 2026년 9월 30일에는 사슬 공식 문서(Node Overview), 공식 GitHub 예제, 공지 #13, 장외거래소 기사 2건, 금융위원회·금융감독원 보도자료 검색을 더 확인했어요.
