楼房和黄金能用区块链拆成小份来持有吗？代币证券（STO）和SASEUL币（SL）有什么不同

可以，正在变得可以。把楼房、黄金这种贵东西拆成小份让很多人一起持有，叫碎片化投资。把这些小份记在区块链（很多人一起拿着的同一本账）上的证券，就是代币证券（STO）。

在韩国，规定这套制度的法律在2026年1月15日获国会全体会议通过。韩国金融委员会表示，预定2027年2月4日施行。

法律改之前有什么不方便？

法律里没有让很多人买卖这些小份的制度。一栋楼一个人买太贵了。很多人凑钱分着持有的话，就要记下谁有几份，还要有买卖小份的地方。

金融委员会在2023年2月6日的发布里说，这种小份在法律上可能算证券。可当时的法律里没有让很多人买卖这类证券的制度。所以它写道，这些很难在制度内交易。

用区块链来做，有什么不同？

谁有几份，不是记在一家公司的电脑上，而是好几家机构分着拿同一本账。记下的东西，事后很难偷偷改。只有一处的账变了，就会跟别处的账对不上，被发现。

法律也写了这一点。看2026年1月15日金融委员会的资料，修改后的电子证券法把这本账定义为“受保护、不被擅自删除和事后变更的账本”。

不过，这不是谁都能进来的账。2026年9月4日金融委员会发布时一起公开的账本标准指南，是韩国预托结算院（在韩国负责管理证券记录的机构）做的。这份指南把一起管账的地方限定为预托结算院和证券公司这类机构。投资者的账户开在证券公司这类账户管理机构。

代币证券和SASEUL币（SL）有什么不同？

代币证券，是把法律认定为证券的权利放到区块链账本上。金融委员会在2023年的发布里，把证券比作饭菜，把账本形式比作碗。碗换了，证券这道菜还是那道菜，所以向投资者公开信息的义务、营业许可这些证券规则照样适用。

SASEUL官方文档说，SL只靠挖矿产生，往账本上记交易时用SL交手续费。项目介绍（CoinMarketCap）写着，没有预先卖出的份额，也没有分给团队的份额。它不是像代币证券那样由公司作为证券发行、卖出的币。没找到金融监管部门对SL另外做过判断的资料。

不过，在SASEUL账本上，谁都可以新发行自己的代币。官方GitHub上有发行代币的示例合约，2022年9月9日的公告（#13）也讲到了发行代币的费用。这样做出来的代币，并不会直接成为法律上说的代币证券。在韩国，代币证券必须记在符合预托结算院标准的账本上（只有预托结算院和证券公司这类账户管理机构参加，不产生手续费用的币）。所以，它和谁都能靠挖矿参加、用SL交手续费的SASEUL账本对不上。

2023年的发布里写着，是不是证券要看权利的实际内容，逐个判断。它说，这个判断和遵守证券规则的责任，在发行或经手的一方。

有真的做过的地方吗？

房地产有。金融委员会在2019年12月18日，把Kasa Korea基于区块链的房地产受益凭证服务指定为创新金融服务。创新金融服务是韩国的一项制度，让新的金融服务在规定期间里放宽部分监管来试行（监管沙盒）。

据2026年2月13日金融委员会的资料，2019年到2024年，以碎片化投资拿到这个特例的有6家。房地产有Kasa Korea（2020年9月开始）、Lucentblock（2022年4月开始）、Fundblock Global（2022年6月开始）。还有音乐版权收益、贷款债权、飞机发动机。

艺术品走的路稍微不一样。2026年1月金融委员会的资料里写着，把艺术品和韩牛（韩国本地牛肉）生意拆分的证券正在发行。

金融委员会在2023年12月13日给了韩国交易所特例，让它可以开设艺术品、著作权这类碎片化投资证券的市场。2026年9月4日的资料里只写了韩国交易所需要时可以开这个市场。

黄金不用区块链，早就在按小份买卖了。韩国交易所的黄金市场在2014年3月24日开张，可以按1g为单位交易。没找到金融监管部门批准过把黄金拆成代币证券的产品的公告。

规定细则的施行令修正案，2026年9月29日在金融委员会新闻稿列表里没找到。据报道，2家场外交易所在2026年8月10日向金融委员会和金融监督院申请了正式许可。到2026年9月30日为止，金融委员会和金融监督院的新闻稿里都没有正式许可的发布。

要注意什么？

代币证券也是投资。楼价跌了或者生意不顺，就可能亏钱。区块链账本只守着谁有几份，守不住楼价。

想卖的时候也可能没法马上卖掉。看2026年2月金融委员会的资料，已开通服务的4家特例机构的转卖窗口（流通渠道），2024年一整年的交易额按买方算，加起来约145亿韩元。金融委员会写道，这是个小市场。

前面说的6家是拿到特例的全部机构，4家是同一份资料里写着其中已开通服务的。

以后，小份会在场外交易所（证券交易所以外买卖小份的地方，和SASEUL无关）交易。金融委员会说，普通投资者一年买入金额减去卖出金额，每家交易所不超过1亿韩元。

一开始记错了，账本也会一直错着。楼是不是真的存在、合同对不对，要在账本之外由人和机构来确认。

也不是随便放到哪条区块链上就成了代币证券。预托结算院的账本标准指南（2026年9月）禁止在处理证券记录时新造或互相转手用来交手续费的币。金融委员会说，没有许可就做代币证券中介业务是违法的。

SASEUL是什么样的区块链，看SASEUL基本信息；SASEUL币现在用在哪里，看SASEUL币（SL）能用来做什么？。9个席位中6个签名，在SASEUL的两本账结构里。

参考来源

• 韩国金融委员会新闻稿 · 代币证券（Security Token）发行、流通规范体系整顿方案（韩文） · 2023-02-06，2026-09-29 确认（证券和碗的比喻、证券判断原则）
• 韩国金融委员会新闻稿 · 为引入代币证券和投资合同证券流通的《电子证券法》《资本市场法》修正案在国会全体会议通过（韩文） · 2026-01-15，2026-09-29 确认（分布式账本定义、公布1年后施行、无许可中介违法、艺术品和韩牛证券发行）
• 韩国金融委员会新闻稿 · 发布代币证券政策方向（官民联合代币证券协议体第3次会议）（韩文） · 2026-09-04，2026-09-29 确认（2月修改、2027-02-04预定施行、场外交易所年度净买入上限1亿韩元、韩国交易所可开设市场）
• 韩国预托结算院 · 代币证券分布式账本标准要件指南（金融委员会9月4日新闻稿附件3，PDF）（韩文） · 2026-09-29 确认（第14页 参与者限制，第31页 禁止用于手续费的虚拟资产）
• 韩国金融委员会新闻稿 · 受益凭证场外交易中介业（碎片化投资场外交易所）初步许可（韩文） · 2026-02-13，2026-09-29 确认（特例6家的表、2024年流通交易额约145亿韩元、按买入额算）
• 韩国金融委员会新闻稿 · 12月18日金融委员会指定9项创新金融服务（韩文） · 2019-12-19发布，2026-09-29 确认（Kasa Korea基于分布式账本的房地产流动化流通平台）
• 韩国金融委员会新闻稿 · 新指定碎片化投资方式新型证券场内市场开设的创新金融服务（韩文） · 2023-12-13，2026-09-29 确认
• 韩国金融委员会 · 黄金现货市场（KRX黄金市场）开张并开始交易（韩文） · 2014-03-24，2026-09-29 确认（按1g为单位买卖）
• 韩国金融新闻 · KDX、NXT联合体申请碎片化投资场外交易所正式许可（韩语） · 2026-08-11，2026-09-30 确认（8月10日提交正式许可申请）
• 韩国金融新闻 · 碎片化投资场外交易所筹备法人“Nexchange”成立，首任代表郑裕信（韩语） · 2026-09-29，2026-09-30 确认（和KDX一起在接受正式许可审查）
• SASEUL Docs · SL · 2025-04-09版，2026-09-29 确认（用SL交手续费）
• SASEUL Docs · Node Overview · 2026-03-09 修改，2026-09-30 确认（SL只靠挖矿产生）
• CoinMarketCap · SASEUL介绍（About SASEUL） · 项目方的说明，2026-09-29、2026-09-30 确认（9个席位中6个签名，从未出售，没有团队份额）
• SASEUL GitHub · sample-contracts · 2026-09-30 确认（代币示例合约 example/token，发行代币工具 tools/token-mint）
• SASEUL官方Telegram公告 #13 · 2.1.2版，发行代币费用的计划 · 2022-09-09，2026-09-30 确认

金融委员会的7份资料和附件指南、SASEUL官方文档、CoinMarketCap介绍，都在2026年9月29日直接打开确认过。2026年9月30日又确认了SASEUL官方文档（Node Overview）、官方GitHub示例、公告#13、关于场外交易所的2篇报道，并检索了金融委员会和金融监督院的新闻稿。